Nouveau certificat PEB : votre acheteur connaîtra le prix des travaux avant de visiter

Depuis le 1er septembre 2026, le certificat PEB des logements existants en Wallonie ne se contente plus d'attribuer un label. Il intègre un parcours de rénovation indicatif vers le label A : les travaux à envisager, leur ordre de priorité, leur effet sur le label et, pour les maisons unifamiliales, une première estimation du coût de chaque étape.

Le cabinet de la ministre wallonne de l'Énergie et du Logement, Cécile Neven, précise que la mesure ne concerne que les nouveaux certificats et que 80.000 documents sont établis chaque année en Wallonie.Pour un propriétaire qui met son bien en vente à Namur cet automne, ce n'est pas une formalité administrative de plus. C'est un changement dans le rapport de force au moment de la négociation.

Ce que votre acheteur aura sous les yeux

Jusqu'ici, un candidat acheteur qui découvrait un PEB E ou F devait estimer lui-même l'ampleur des travaux. Il demandait souvent conseil à un beau-frère bricoleur, se faisait une idée approximative, et arrivait à la visite avec une inquiétude vague plutôt qu'avec un chiffre.

Désormais, le document lui donne une fourchette de prix hors TVA par étape de rénovation, générée automatiquement par le logiciel de certification. Cette fourchette n'est ni un devis ni une étude technique, et elle ne tient pas compte des particularités de votre logement. Mais elle sera lue comme un chiffre, et elle servira d'appui à une demande de remise.

Concrètement : sur une maison de ville en brique du centre de Namur ou de Salzinnes, en classe E, avec des murs mitoyens non isolés et des châssis d'origine, le parcours listera l'isolation de la toiture, puis les menuiseries, puis le système de chauffage. L'acheteur additionnera. Et il négociera sur cette base.

La première décision : garder votre ancien certificat ou en commander un nouveau

C'est le point que beaucoup de vendeurs ignorent. Les certificats délivrés avant le 1er septembre 2026 restent valables jusqu'à leur échéance, soit dix ans après leur établissement. Si vous avez fait certifier votre bien en 2019 pour une vente qui ne s'est pas faite, ou lors d'une mise en location, ce document reste utilisable pour votre annonce.

Vous avez donc un choix à faire, et il n'a pas la même réponse selon les biens.
Si votre logement est en classe A, B ou C, le nouveau modèle joue en votre faveur. Le parcours de rénovation sera court, les montants faibles, et le document deviendra un argument commercial. Commander un nouveau certificat a du sens.

Si votre logement est en classe E, F ou G et que vous détenez un certificat encore valable, réfléchissez avant de payer pour un document qui chiffrera noir sur blanc les travaux que votre acheteur va vous réclamer. Cela reste parfaitement légal, l'ancien certificat est valide, et l'acheteur garde toute latitude pour demander une visite technique.

Ce raisonnement a une limite, et nous préférons la dire clairement : un acheteur informé sait maintenant que les nouveaux certificats existent. Un document de 2019 sur un bien qui a besoin de travaux appellera des questions. Mieux vaut préparer la réponse que la subir.

Pour les appartements, la copropriété devient le vrai sujet

Le nouveau modèle destiné aux appartements ne fournit pas d'estimation budgétaire. La raison est logique : l'isolation de la toiture ou le remplacement d'une chaudière collective se décident à l'échelle de l'immeuble, pas de votre lot. Le certificat encourage donc une approche globale du bâtiment.

Pour vous qui vendez un appartement à Jambes, à Salzinnes ou dans un immeuble des années 60 de la Corbeille, cela déplace la discussion vers d'autres documents : les procès verbaux des trois dernières assemblées générales, l'état du fonds de réserve, et les décisions de travaux déjà votées ou repoussées. Un acheteur attentif les demandera. Une copropriété qui a voté l'isolation de la toiture et provisionné les fonds se vend mieux qu'une copropriété qui repousse le sujet depuis quatre ans, à label identique.

Nous rassemblons ces pièces dès la mise en vente. C'est du travail en amont, mais cela évite les compromis qui traînent trois semaines en attendant un document que le syndic met du temps à sortir.

Le régime des primes bascule au 1er octobre

Deux calendriers se croisent cet automne. Le nouveau certificat s'applique depuis le 1er septembre. Et le régime temporaire des Primes Habitation s'arrête le 30 septembre 2026 : pour en bénéficier, le dossier complet, factures finales comprises, devait être introduit auprès de l'administration avant cette date. Ensuite, c'est un nouveau régime qui prend le relais, construit davantage autour du prêt à taux zéro que de la prime directe, avec des montants et des conditions qui n'étaient pas encore définitivement arrêtés au moment où nous écrivons.
Cela change le calcul pour un propriétaire qui envisageait une étape de rénovation avant de vendre, afin d'améliorer son label et de se présenter avec un meilleur parcours. Le raisonnement du printemps dernier ne tient plus. Refaites-le avec les aides réellement disponibles au moment où vous engagez les travaux, pas avec celles dont votre voisin a profité l'an passé.

Ce que nous faisons chez ED Immo

Nous commandons le certificat avant de fixer le prix, jamais après la première visite. Nous lisons le parcours de rénovation avec vous, nous identifions les deux ou trois étapes que l'acheteur mettra en avant, et nous positionnons le prix en conséquence. Un bien correctement positionné dès le départ, travaux compris dans le raisonnement, se vend plus vite qu'un bien affiché haut puis négocié à la baisse pendant quatre mois.
Vous vendez à Namur ou en Brabant wallon et vous vous demandez comment votre logement va sortir avec le nouveau modèle ? Nous nous déplaçons gratuitement pour en discuter, certificat en main.